Kita masuk mall tanpa bayar tiket.

Jalan-jalan pun percuma. Duduk dalam aircond berjam-jam pun tak kena caj.

Jadi siapa sebenarnya yang bayar semua kos itu?

Ramai orang fikir jawapannya mudah. Kedai-kedai dalam mall bayar sewa. Selesai.

Sebenarnya sewa hanyalah satu bahagian daripada mesin duit yang jauh lebih besar.

Mall bukan sekadar tuan rumah

Kalau kita tengok sebuah mall sebagai hartanah, memang nampak mudah.

Pemaju bina bangunan. Kemudian ruang dipecahkan kepada lot dan disewakan kepada kedai pakaian, restoran, kedai telefon, farmasi dan pelbagai jenama lain.

Tetapi mengurus mall bukan sama macam menyewakan rumah.

Mall perlukan pengawal keselamatan, pekerja pembersihan, penghawa dingin, lif, eskalator, elektrik, penyelenggaraan, landskap dan pelbagai lagi kos setiap hari.

Sebab itu biasanya ada caj lain selain sewa asas.

Tenant boleh dikenakan caj pengurusan atau caj penyelenggaraan bagi menampung operasi bangunan.

Jadi satu lot kedai sebenarnya boleh menghasilkan lebih daripada satu aliran pendapatan kepada pengurusan mall.

Kereta pun menghasilkan duit

Satu lagi sumber yang orang selalu pandang kecil ialah parking.

Bayangkan sebuah mall menerima 5,000 kereta sehari.

Kalau purata setiap kereta membayar RM4, itu sudah menjadi RM20,000 sehari.

Dalam 30 hari, nilainya boleh mencecah RM600,000.

Ini cuma contoh mudah, bukan angka sebenar mana-mana mall.

Tetapi ia menunjukkan satu perkara.

Jumlah kecil menjadi sangat besar apabila berlaku beribu-ribu kali setiap hari.

Sebab itu trafik adalah emas dalam bisnes mall.

Dinding kosong pun boleh dijual

Pernah nampak banner besar tergantung dari tingkat atas sampai bawah?

Skrin LED dekat pintu masuk?

Iklan dalam lif?

Poster di kawasan parking?

Semua itu ruang yang boleh dijual.

Jenama sebenarnya bukan sekadar membeli ruang iklan. Mereka membeli perhatian manusia yang lalu di kawasan tersebut.

Mall yang menerima ramai pengunjung mempunyai sesuatu yang sangat bernilai: mata manusia.

Lebih ramai orang datang, lebih bernilai ruang iklannya.

Malah ruang yang langsung tidak sesuai dijadikan kedai masih boleh menghasilkan duit.

Tiang, dinding, skrin, laluan pejalan kaki dan ruang atrium semuanya boleh menjadi aset komersial.

Ruang tengah mall pun ada harga

Kawasan terbuka di tengah mall nampak macam ruang kosong.

Tetapi cuba datang ketika ada pelancaran kereta, pesta makanan, pameran hartanah atau jualan besar-besaran.

Tiba-tiba ruang kosong itu bertukar menjadi kawasan niaga.

Sebuah syarikat mungkin hanya perlukan ruang tersebut selama tiga atau empat hari.

Mall pula tidak perlu memberikan kontrak bertahun-tahun seperti kedai biasa.

Mereka boleh menyewakan ruang sama kepada banyak syarikat sepanjang tahun.

Konsep sama berlaku kepada kiosk kecil dan pop-up store.

Ruangnya kecil, tetapi lokasinya biasanya berada di kawasan yang mempunyai trafik tinggi.

Sebab itu mall sibuk buat acara

Kadang-kadang kita pelik kenapa mall sanggup buat pertandingan, dekorasi besar masa perayaan, persembahan atau aktiviti keluarga.

Bukannya semua aktiviti itu menghasilkan duit secara terus.

Tetapi objektifnya ialah membawa manusia masuk.

Bila orang datang, mereka mungkin bayar parking.

Kemudian makan.

Kemudian masuk kedai.

Anak pula mahu bermain.

Sebelum balik, beli kopi.

Seorang pengunjung mungkin tidak membeli apa-apa daripada pihak mall sendiri, tetapi kehadiran orang itu membantu keseluruhan ekosistem menghasilkan duit.

Tenant mendapat pelanggan.

Mall mendapat trafik.

Bila trafik tinggi, lebih banyak jenama mahu menyewa ruang di situ.

Mall sebenarnya menjual manusia

Ini bahagian paling menarik.

Kalau difikirkan semula, produk sebenar sebuah mall bukan bangunan.

Produknya ialah trafik manusia.

Mall mengumpulkan manusia di satu lokasi.

Kemudian akses kepada kumpulan manusia itu dijual kepada restoran, kedai pakaian, jenama kereta, bank, pengiklan dan penganjur acara.

Sebab itu dua mall dengan saiz bangunan hampir sama boleh mempunyai nilai yang sangat berbeza.

Mall yang sentiasa penuh manusia mempunyai kuasa tawar-menawar lebih tinggi.

Tenant sanggup bayar lebih kerana peluang membuat jualan juga lebih besar.

Sebaliknya, mall yang cantik tetapi kosong menghadapi masalah besar.

Bangunan ada.

Kedai ada.

Aircond sejuk.

Tetapi benda paling bernilai tiada.

Manusia.

Sebab itu mall mahu kita duduk lama

Sekarang kita boleh faham kenapa mall moden dipenuhi restoran, pawagam, tempat permainan kanak-kanak, gimnasium, ruang acara dan kawasan untuk duduk.

Tujuannya bukan sekadar menjadikan bangunan nampak cantik.

Mereka mahu kita datang lebih kerap dan berada di situ lebih lama.

Sebab semakin lama manusia berada dalam ekosistem tersebut, semakin banyak peluang transaksi boleh berlaku.

Inilah perkara menarik tentang model bisnes mall.

Mereka tidak bergantung kepada satu mesin duit sahaja.

Sewa kedai menghasilkan duit.

Caj pengurusan menghasilkan duit.

Parking menghasilkan duit.

Iklan menghasilkan duit.

Event menghasilkan duit.

Kiosk sementara menghasilkan duit.

Dan semua itu berpusing sekitar satu aset yang sama.

Orang ramai.

Sebab itu bila kita tengok sebuah mall yang penuh sesak pada hujung minggu, jangan hanya nampak orang sedang membeli-belah.

Kita sebenarnya sedang melihat sebuah mesin ekonomi yang sedang bekerja.